太原炒股配资,但斌:转载:中国住房总量估算

中国住房存量估计:我们的住房过剩吗?

朱振鑫和杨勤勤昨天在看书

作者:朱振鑫、杨钦勤资料来源:金融学院(身份证:乳石研九)

如果把中国的房地产市场比作一个水池,那么这个水池的水位在过去十年里一直在快速上升,这意味着中国的住房存量大幅增加。原因很简单,因为进水的速度总是比出水的速度快,也就是说,每年新建的房子总是比新售出的房子大,即使是最热的2017年也不例外(新建17.9亿平方米,新销售16.9亿平方米)。过去,当水位上升时没有问题,因为水池是空的,但是如果水池是满的,如果水继续进入,就会有爆发的危险。接下来的问题是:中国房地产市场这个大池子的水位有多高?中国有住房过剩吗?

这是一个非常重要但复杂的问题。由于各种历史原因,中国的住房制度和产权结构非常混乱,没有关于整体住房存量的准确统计。大多数现有数据都有缺陷。在这份报告中,我们将系统地梳理中国的住房供应体系,并根据现有数据进行估算,以弄清中国的住房总量,并将其与国际水平进行比较,从而分析中国是否存在住房过剩。

中国城市住房供应体系透视:我们周围的四种主要住房类型

要搞清楚中国有多少房子,首先要搞清楚中国的住房供应体系。中国特色的住房供应体系呈现出典型的城乡二元结构。大多数农村地区在宅基地上建造自己的房屋,而城镇以商品房为主,两条线并存。过去,大多数人住在农村,但随着城市化率的不断提高,中国未来的住房制度必须以城市住房为主,而我们通常所说的房价也主要是指城市住房,所以本文将以城市住房为研究对象。

接下来,让我们梳理一下现有的城市住房供应体系,找出各种类型的城市住房。经过几轮市场化改革,中国除了购买历史遗留的公房外,基本建立了以商品房为主、保障性住房为辅、小产权房为辅的城市住房供应体系,小产权房不太合法,屡禁不止。

图表1中国城市住房供应体系

来源:公共数据收集就像金融研究所。

综上所述,现有的统计指标能够在一定程度上反映城镇的住房状况,这对了解中国居民的整体住房状况具有一定的参考意义。但是,仍然存在一些不足,难以全面、真实地反映居民的真实住房状况。主要原因有以下三个:第一,不允许抽样调查。统计局的人均建筑面积数据是通过抽样计算的,很难真实反映实际情况,可能会有偏差。第二,统计范围不完整。经过多次房改,中国的住房供应体系更加复杂。不仅有房改前的旧房,如自建房、公房,还有房改后的增量房,如商品房、经济适用房、小产权房等屡禁不止。许多统计指标只包含部分而非全部。第三,统计数据并不新鲜。无论是住房和建设部2005年的统计公报还是2010年的“六大”数据,都与现在相差甚远,不能反映近年来住房的变化。

3.城镇住房总供应量的测算:中国有多少栋房子?

在现有数据的基础上,我们扩大了样本规模,涵盖了全国城市住房,扩大了研究范围,涵盖了各类住房,更新了统计数据,并计算了最近一年的总量,以期更真实地反映全国城市住房供应情况。

首先,选取统计局2010年“六大”数据中的住房状况数据作为计算2010年底城镇住房存量的基础。之所以选择“六大”数据,是因为这些数据是通过“以人为本”获得的,涵盖了各种类型和属性的房屋,不仅包括房地产开发商建造的商品房、各种保障房,还包括职工家庭宿舍和集体宿舍,以及“农转非”和将原有农村房屋转为城市房屋所产生的小产权房。数据质量最高,覆盖面最广,数据最可靠,净泄漏率控制在0.12%以内。“六大”数据公布了城镇家庭数量和城镇人口平均住房面积两大类:城镇家庭人口和城镇集体家庭人口,从中可以计算出2010年底城镇住房存量约为196亿平方米。然而,有一个轻微的缺陷。“六大”数据来自住户调查,不包括空置房屋。

然后,利用固定资产投资(不含农民)下的住房竣工面积计算2011年至2017年的城市住房竣工面积。竣工住房面积的数据来源是统计局,包括投资500万元以上的竣工住房面积和所有房地产开发企业的竣工住房面积。2010年前,将公布全社会、城镇和农民已完成的住房面积指标,小产权面积可从全社会扣除。由于小产权大多集中在城市地区,整个社会的已建成住房面积减去农民的住房面积就可以得到包含小产权的广义城市已建成住房面积。2011年后,统计局将不再公布已建成城市住房面积的狭义定义,而是直接公布已建成住房面积指标(不包括农民)。2011年至2017年累计完成住房面积(不含农民)后,可获得完成城市住房面积增量。最新的2017年统计年鉴仅包含2016年已竣工住房面积(不包括农民)数据。根据2011年至2016年完成住房面积(不包括农民)的平均增长率,2017年完成住房面积(不包括农民)估计为9.05亿平方米。经过积累,2011年至2017年完成的城市住房面积增量为66.9亿平方米。值得注意的是,由于固定资产投资不包括城市自建住房和投资不足500万元的“农村转城市住房”,统计口径略小。然而,考虑到2010年后该部分的比例相对较低,直接累加近似被认为是合理的。

图表62011-2017城市住宅竣工面积增量估算

注:统计局2017年数据尚未发布,根据2011年至2016年的平均增长率估算。资料来源:国家统计局,如财政研究所

最后,将2010年城市住房存量面积与2011-2017年城市住房竣工面积增量相加,即可得出城市住房总供应量。如果不考虑空置房,如何炒房股票2010年城市住房存量为196亿平方米,2011-2017年新增城市住房67亿平方米,全国城市住房存量市场免费模拟股票交易软件总量为263亿平方米,2017年城镇常住人口为8.13亿,城镇人均住宅建筑面积为32.35平方米。

当然,这一估计是不完整的,主要是由于以下三个缺陷:第一,它不包括空置住房;第二,不包括投资不足500万元的城镇自建住房和“农村转城市住房”;第三,旧房的拆迁面积没有被扣除。前两个因素将导致总额估算的部分遗漏,导致较小的结果,而第三个因素将导致较大的总额。总的来说,影响最大的应该是2010年及之前的空置房,这是一个很大的量。中国家庭金融研究小组通过两次家庭调查和电话回访,估计2013年中国的住房空置率为22.4%。国家电网认为用电量低于20度的房屋

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